АРЕНДА И КАРАНТИН. НУЖНО ЛИ ПЛАТИТЬ?
Согласно ч. 6 ст. 672 Гражданского кодекса наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Форс-мажорные обстоятельства – это такие обстоятельства, на которые вы не можете повлиять в силу объективных причин. В данном случае такой объективной причиной на законодательном уровне признан карантин, который был введен на территории страны. Это условия, при которых были ограничены права и возможности некоторых лиц. В частности, предприниматели, чьи торговые точки попали в список запрещенных к функционированию, были вынуждены временно прекратить свою хозяйственную деятельность. А поскольку эту деятельность они осуществляли на условиях аренды помещений (торговых площадей), то введение карантина напрямую связано и с ограничением в пользовании таких объектов аренды. Причинно-следственная связь тут очевидна и вряд ли выглядит спорной.
Аренду жилья или офисных помещений мы тут не рассматриваем. Речь идет в основном о предпринимательской деятельности в сфере торговли, питания, развлечений. Если торговые точки, которые хоть и не подпадают под прямой запрет в связи с карантином, но расположены внутри объектов, на которые требования карантина распространяются, то автоматически тоже подпадают под запрет. Причинно-следственную связь при этом желательно изучать индивидуально.
Следует принимать во внимание, что само по себе введение карантина не является прямым основанием для того, чтобы не платить аренду во время карантина. Ведь договор продолжает свое действие и начисление арендной платы не прекращается. Все зависит от того, каким образом прописан пункт «форс-мажорные обстоятельства», а именно, порядок применения последствий таких обстоятельств к взаимоотношениям сторон. Хотя с другой стороны положения упомянутой нормы ГК дает понять, что прекращение арендных платежей является вполне очевидным и не требует каких-то особых действий. При этом из сути этого положения вытекает, что такие «обстоятельства» должны иметь место, т.е. о них нужно заявить и доказать, чтобы потом не платить аренду во время карантина.
Поскольку законодательно введение карантина признано форс-мажорным обстоятельством, то как раз это обстоятельство и является основанием для освобождения нанимателя от арендных платежей на все время действия карантина.
В связи с введением карантина в Украине был дополнен Закон Украины «О торгово-промышленной палате в Украине» нормой, которая относит карантин к форс-мажорному обстоятельству (ст. 14-1). Как известно, в компетенцию торгово-промышленной палаты входит выдача официальных документов на подтверждение факта форс-мажорного обстоятельства в каждом конкретном случае. Законом установлено, что сертификат о форс-мажорном обстоятельстве выдается субъектам малого предпринимательства бесплатно в течение 7 дней после обращения.
Поэтому для того, чтобы применить к договору аренды правовой механизм форс-мажорного обстоятельства, необходимо сперва ознакомиться с соответствующим пунктом в договоре. Как правило, такие пункты довольно размыты и не содержат четкой регламентации действий. В любом случае о применении форс-мажорного обстоятельства к договору аренды необходимо письменно уведомить арендодателя. Это можно сделать или лично под подпись, или отправить почтой письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, указанному в договоре или по адресу регистрации. Формулировка письма является произвольной, но должна содержать основные реквизиты, сообщение об основаниях для освобождения от арендной платы, и само требование.
Вот примерный текст такого письма для того, чтобы не платить аренду:
Название арендодателя
Адрес
Название и реквизиты нанимателя
ЗАЯВЛЕНИЕ
В связи с введением карантина на территории Украины, на основании постановления КМУ от 11.03.2020 № 211, ст. 14-1 ЗУ «О торгово-промышленной палате в Украине», ч. 6 ст. 672 ГК Украины в связи с чем я по объективным причинам не имею возможности использовать арендуемое у Вас помещение (конкретизировать) согласно договора аренды от ____ (указать дату, номер), прошу освободить меня от внесения арендной платы по договору с 12.03.20 на все время действия карантина как форс-мажорного обстоятельства.
ФИО, дата, подпись
г. Херсон, пр. Ушакова, 43, гост. Киев, к. 328